جانمایی ملک، از بی‌اطلاعی تا اخذ سند تک‌برگی

جانمایی ملک با چه هدفی صورت می گیرد؟

جانمایی ملک برای املاکی استفاده می شود که سندی برای آنها موجود است اما مالک اطلاعی از مکان دقیق ملک ندارد.

طبیعتاً هر چقدر هم اطلاعات مندرج در سند یا قولنامه را بالا و پایین کند و مورد تجزیه  تحلیل قرار دهد بازهم قادر نخواهد بود که موقعیت دقیقی از ملک خود به دست آورد و به بتواند کارکنان اداره مربوطه را قانع کند که مالکیتش را بپذیرند.

در این وضعیت تنها با نقشه برداری، بررسی پلاک های ثبتی همسایگان، تهیه نقشه یو تی ام و یک دو هزارم (2000/1) و مشخص کردن مکان دقیق ملک روی نقشه، آنهم تحت سیستم مختصات دو بعدی است که مشکل شما رفع می شود.

جانمایی ملک به عنوان راه حلی برای تعیین دقیق موقعیت ملک

حال اگر بخواهید هر کاری یا تغییر کاربری ای بر روی ملک یا زمین خود انجام دهید. ملک مذکور فاقد اطلاعات دقیق موقعیت مکانی است. علاوه بر آنکه شهرداری در دادن جواز ساخت به مشکل می خورد و وقت و انرژی شما هدر می رود، به احتمال زیاد در یک سناریو با همسایه بر سر متراژ و محدوده اختلاف پیدا می کنید و در سناریوی دیگر سایر وراث شما را تحت فشار قرار می دهند که پس چه شد و کی سهم ما را می دهی….

 چراکه اکثر قریب به اتفاق این املاک شامل مواردی می شود که مالک یا از موقعیت ملک بی خبر بوده یا با گسترش ساخت و سازها در منطقه مربوطه، حریم ملک دست خوش تغییر شده و یا در محدوده ملک شخص دیگری با دست درازی یا تجاوز اقدام به ساخت و ساز کرده که به خودی خود مشکل دیگری به بار آورده.

راه حلی که قانون برای رفع این مشکلات پیش پای شما گذاشته، جانمایی ملک و تهیه نقشه یو تی ام (UTM) است که با استفاده از آن کلیه اطلاعات مورد نیاز فراهم خواهد شد.

نمونه ای از نقشه یو تی ام که در روند جانمایی ملک تهیه شده است

اسناد مورد نیاز برای جانمایی ملک

قطعاً می دانید که در گذشته سند تفکیکی وجود نداشته و کلی املاک فعلی که برای آنها سند اعم از بنچاق و قولنامه وجود دارد همگی از یک سند بزرگتر که نشان دهنده اراضی فلان منطقه بوده، جدا شدند و یک به یک دارای پلاک ثبتی مستقل گشتند. به آن سند ملکی بزرگ، سند مادر گفته می شود. از آنجایی که در هر سند مادر چند ملک گنجانده شده است، ملک شما و ملک همسایه تان یک سند مادر را بین خود تسهیم می کنند.

آن زمان که می خواهید برای تهیه نقشه جانمایی ملک اقدام کنید، می بایست کلیه اسناد مربوط به ملک و دیگر  موارد مرتبط با آن را تهیه کنید. پس در این مقطع تهیه سند مادر منطقه ای که ملک شما در آن واقع شده الزامی است و این کار را باید با راهنمایی متخصصین ارائه دهنده خدمات نقشه برداری انجام دهید.

علاوه بر تهیه سند مادر، باید از چند و چون معاملات و وضعیت سابق و فعلی املاکی که در مجاورت ملک شما قرار دارند، اطلاعات لازم را کسب کنید. در پی این کار، حد و حدود ملک شما از میان املاک مجاور به دست می آید. با انجام این کار نه تنها از بروز اختلاف احتمالی با مالک مجاور جلوگیری می شود، بلکه از تعارض به ملک تان نیز ممانعت به عمل می آید.

در آخر، برای اینکه جانمایی پلاک ثبتی شما دقیق باشید و بتواند در قالب یک سند درخور به اداره مربوطه تسلیم کنید، ضروری است که مدارک ملک خود، استعلام‌های صورت گرفته و نقشه یو تی ام (UTM) تهیه شده را به دقت بررسی کنید. البته این کار با بررسی کارشناسان ذی‌ربط و تهیه و تدارک نقشه های لازم انجام می پذیرد. تمام اقلام تهیه شده باید به تأیید کارشناس رسمی دادگستری و نظام مهندسی برسد و مهر تأیید روی آن بخورد.

برای اخذ سند تک برگی علاوه بر نقشه یو تی ام (UTM)، نقشه جانمایی پلاک ثبتی نیز به اداره مربوطه ارائه شوید تا پس از صدور سند تک برگی بتوانید تغییرات مورد نظر را بعدها روی ملک یا زمین خود اعمال کنید.

سال ها یکی از ارگان های تهیه نقشه سازمان نقشه برداری می باشد.

سند تک برگی به عنوان فاز آخر جانمایی ملک

اصلا جانمایی ملک چیست؟

جانمایی ملک روشی است برای تعیین موقعیت دقیق یک ملک که در سند در دست شما وضعیت روشنی از آن ارائه نشده است. جانمایی ملک مکان دقیق ملک را با توجه به اسناد موجود اعم از سندی رسمی، بنچاق، قولنامه و یا هر مدرک دیگر تعیین می کند و آن را با نقشه های ثبتی و مستندات سایر سازمان ها تطبیق می دهد. به این ترتیب، علاوه بر تعیین موقعیت دقیق ملک مذکور، سایر متغیرهای مرتبط با شناسایی دقیق ملک نظیر مکان یابی مبتنی بر GPS، میزان مجاورت با املاک دیگر، متراژ و وضعیت آن نیز مشخص می گردد.

به طور کلی، جانمایی ملک زمانی انجام می پذیرد که پاره از داده های دقیق ملک در دسترس نیست. برای نمونه، سند در دست شما قدیمی است و مکان دقیق ملک در آن مشخص نشده است.

از آنجایی که تغییرات بافتی شهرها به سرعت انجام می گیرد، این احتمال وجود دارد که حدود ملک شما نیز دچار تغییراتی شده باشد.

از این رو، برای اثبات محدوده دقیق ملک شما، ابتدا باید اسناد ثبتی شما مورد بررسی قرار گیرد. سپس نقشه های ثبتی از منطقه ای که ملک شما در آن واقع شده ارزیابی شود. البته در بازه های زمانی مختلف و به ویژه در زمانی که سند مالکیت شما صادر شده است. در آخر، به کمک نقشه برداری های تخصصی و تجربی و با توسل به ابزارهای امروزی، وضعیت، محدوده و متراژ ملک شما تعیین می شود.

بررسی نقشه های ثبتی منطقه ای در روند جانمایی ملک

روند انجام جانمایی ملک به چه صورت است؟

همانطور که در بالا اشاره شد، جانمایی ملک روشی است برای تعیین مکان دقیق ملکی که صرفاً با اطلاعات موجود سند نمی توان محل دقیق ملک را مشخص کرد.

باید داده هایی را به سازمان ها و ادارات مربوطه ارائه دهید که آنها زیر بار حرف شما بروند. در چنین وضعیتی، نقشه برداران با تطبیق دادن مدارک موجود، جستجوی املاک ثبت شده همسایه ها، تهیه و تدوین نقشه UTM و سایر موارد، موقعیت دقیق ملک مربوطه را روی نقشه مشخص می کنند که به این فرایند، جانمایی ملک گفته می شود.

روش کار به این شکل است که در وهله اول باید به سراغ یک کارشناس رسمی نقشه برداری دادگستری مراجعه کنید و همچون هر کار دیگری برای جانمایی ملک درخواست دهید و سند مالکیت خود را به کارشناس دادگستری تسلیم کنید.

این کارشناسی برای اینکه بتواند موقعیت دقیق ملک مورد نظر را تعیین کند، ابتدا به نقشه های ثبتی رجوع می کند تا یک موقعیت تقریبی از ملک را به دست آورد.

سپس با توجه به آن موقعیت تقریبی، وضعیت ملک را بر اساس نقشه های هوایی تعیین می کند و یک نقشه UTM و نقشه جانمایی را تهیه و تدوین می کند.

و در آخر با زدن مهر تأیید دادگستری آن را به مالک تحویل می دهد.

استفاده از نقشه برداری هوایی برای روند جانمایی ملک

 پس از تهیه این نقشه ها موقعیت دقیق ملک شما به مدد جانمایی ملک به دست می آید و شما قادر خواهید شد که آن را به اداره ثبت تحویل داد تا یک سند تک برگی برای شما صادر شود.

برای انجام جانمایی ملک نمی توانید به سراغ به کارشناسی بروید، طرف باید یک کارشناس دادگستری با تجربه و خبره باشد که از عهده انجام دقیق جانمایی ملک برآید.

معمولاً کسی دنبال انجام شدن جانمایی ملک خود می افتد که یا سندش قدیمی است، یا با همسایه خود بر سر حد و حدود ملک درگیری حقوقی دارد یا وارثی است که اطلاعات چندانی در دسترس ندارد یا فردی است که سال ها در کشوری دیگری زندگی کرده و به دلیل ساخت و ساخت های پی در پی در منطقه مربوطه موقعیت دقیق ملک خود را نمی داند.

جانمایی ملک چه فوایدی دارد؟

بالاخره پس از طی این روند و کش و قوس های فراوان مالکیت شما تثبیت می شود و شما قادر به انجام تغییرات روی ملک یا زمین یا فروش و تقسیم ارث هستید.

وقتی موقعیت دقیقی از ملک تان به دست می آورید دعوای حقوقی شما به پایان می رسد و دیگر لازم نیست به خاطر درگیری حقوقی با همسایه بر سر حدود و متراژ ملک پله های دادگاه را بالا و پایین کنید.

دیگر خبری از اسناد قدیمی اعم از سند منگوله دار، بنچاق، قولنامه و هر چیز دیگر نیست و صاحب سند تگ برگی می شوید.

 به کمک فرایند جانمایی ملک هم مشخصات ثبتی ملک در سامانه کاداستر کشور ثبت می شود و هم شناسه جغرافیایی ملک شما تعیین می گردد.