نحوه تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چگونه است؟

از جمله قراردادهای مهم در حوزه املاک، می‌توان قرارداد مشارکت در ساخت را نام برد که امروزه کاربرد زیادی داشته و افراد زیادی از آن بهره می‌گیرند. دقت داشته باشید تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت دارای قوانین و مقررات خاصی بوده که اگر آن‌ها را نادیده بگیرید، ممکن است دچار مشکل شوید. البته افرادی که در این زمینه به مشکل بر می‌خورند، می‌توانند به راحتی از وکیل ملکی در تهران برای رفع آن کمک بگیرند.

در طی این قرارداد سرمایه سازنده هزینه‌ای بوده که برای ساخت می‌آورد اما سرمایه مالک، زمین است. این قرارداد می‌تواند بین 1 الی چند سازنده به راحتی تنظیم شود و سرمایه گذاری مشترکی جهت احداث ساختمان با طرحی مشخص، صورت بگیرد. برای کسب اطلاعات بیشتر در مورد قرارداد مشارکت ساخت، پیشنهاد می‌کنیم در ادامه نیز ما را همراهی کنید.

معرفی انواع مختلف قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت، همان طور که از نامش مشخص بوده نوعی قرارداد خاص است که میان سازنده و مالک برای ساختن بنایی مشخص تنظیم می‌شود. این نوع قرارداد دارای انواع مختلفی بوده که در ادامه مقاله آن‌ها را به شما معرفی کرده‌ایم تا برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت بتوانید راحت‌تر تصمیم خود را بگیرید.

در قرارداد نوع اول، یکی از طرفین قرارداد زمین و یکی دیگر هزینه ساخت را ارائه می‌دهد. در این قرارداد طرفین می‌توانند قیمت زمین و هزینه‌های دیگر را به طور دقیق ذکر نکنند و تنها طرف مجری طرح متعهد شود که ساختمان را در زمان تعیین شده با کیفیتی مشخص، تحویل دهد. در آخر نیز هر 2 طرف در کل ملک با هم شریک خواهند شد.

در قرارداد نوع دوم، عقد به شکل مرحله به مرحله تنظیم می‌شود. یعنی بعد از پایان هر مرحله از ساخت، یک سهم مشخص به طرف سازنده داده خواهد شد. برای مثال ممکن است افراد با هم توافق کنند که بعد از تمام شدن اسکلت بندی یا زیر سازی، دانگی مشخص به طرف سازنده داده شود.

در قرارداد نوع سوم، افرادی که در ساخت با هم شریک هستتد توافق می‌کنند اگر کار به یک مرحله‌ای مخشص رسید، مالک و صاحب زمین جهت انتقال دادن سهم طرف دوم به او وکالت دهند تا بتواند بدون مشکل نسبت به تنظیم سند رسمی اقدام نماید.

در قرارداد آخر، ممکن است از همان ابتدای شروع 3 دانگ از ملک مورد نظر به سازنده انتقال داده شود تا او نیز کار ساخت را انجام دهد. در واقع این واگذاری به جای دستمزد و حقوق، انجام می‌شود.

قرارداد مشارکت در ساخت چگونه تنظیم می‌شود؟

به طور معمول برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت لازم است یک‌سری نکات مهم در این حوزه را رعایت کنید تا به مشکل برنخورید. از این رو توجه داشته باشید تنظیم این نوع قرارداد باید حتما در دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر وکالت صورت بگیرد تا اگر زمانی مشکلی به وجود بیاید، یک ضمانت اجرایی محکم و مناسب داشته باشید.

برای جلوگیری از به وجود آمدن برخی مشکلات احتمالی، تمام تعهدات، وظایف و سهم طرفین باید به طور کامل ذکر شود و مورد تأیید قرار بگیرد. در آخر هم هر گونه شرط و شروطی که جهت محکم‌تر شدن ضمانت اجرایی لازم است، نوشته می‌شود.

موارد مهم جهت تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

همان طور که می‌دانید برای تنظیم هر نوع عقد، نیاز است بعضی نکات مهم را رعایت کرد تا در آینده ضرر و پشیمانی به وجود نیاید. از این جهت نیز ما در ادامه مهم ترین نکات برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را ذکر کرده‌ایم تا اطلاعات کامل‌تری در این زمینه داشته باشید.  

صاحب ملک باید دارای سند رسمی و معتبری باشد و شخصا جهت تنظیم قرارداد نیز حاضر شود‌. در کل بهتر است بدانید طرف اول اگر مالک اصلی نباشد و یا این که وکالت انجام قرارداد را هم نداشته باشد، نمی‌تواند کاری را به صورت قانونی انجام دهد.

در قرارداد بهتر است حق دریافت وام و همچنین واگذاری آن به غیر، به طور واضح قید شود.

هر گونه تعهد و شرایطی که لازم است، از همان ابتدا باید در قرارداد آورده شود تا بعدا اگر طرفین به آن‌ها ‌عمل نکنند، ضمانت اجرایی موجود باشد.

توجه داشته باشید اعطای وکالت نامه به طرف سازنده جهت انجام برخی کارهای اداری باید از مدت زمان کوتاهی برخوردار باشد و فقط هم برای همان کار در نظر گرفته شده باشد.

فراموش نکنید در بالای هر صفحه از قرارداد، عبارت قرارداد مشارکت در ساخت را بنویسید.

تا حد امکان از به کار بردن عبارت‌هایی نظیر مبایعه نامه خودداری کنید.

میزان سود، زیان و مدت زمان کار لازم است به طور دقیق در قرارداد قید شود.

برای اجرایی کردن هر مرحله از ساخت، تاریخ مشخصی را در قرارداد ذکر کنید.

میزان آورده هر طرف از قرارداد، لازم است در آن به شکل مشخص نوشته شود.

سازنده باید متعهد شود که در همه مراحل، از مصالح و تجهیزات استاندارد استفاده می‌نماید.

دقت داشته باشید در این قرارداد طرف سازنده باید تعهد دهد که همه هزینه‌های مراحل اداری و ساخت را می‌پردازد و همچنین یک مبلغ هم به عنوان اجاره بها در طول دوره ساخت به مالک می‌دهد.

مشارکت در ساخت چه خطراتی دارد؟

افرادی که اطلاعات کافی در این خصوص ندارند و نمی‌دانند باید چه قوانینی را برای تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کنند، ممکن است در این معامله دچار ضرر شوند. پس اگر شما هم تخصصی در این حوزه ندارید، بهتر است یک فرد باتجربه و کاربلد را به عنوان وکیل خود انتخاب کنید تا هر گونه اقدامی که لازم است، به نحو احسن انجام شود.

نام شخصی که برای داوری و انجام کارهای لازم انتخاب می‌کنید، باید حتما با تمام اختیاراتی که به او داده‌اید در قرارداد قید شود. با انجام این کار تا حدود زیادی خطرات احتمالی همچون ضایع شدن حق و بالا کشیدن مال‌، کاهش خواهد یافت.

به عنوان سازنده سعی کنید برای پیشگیری از خطرات احتمالی، قبل از تنظیم قرارداد از صحت سند ملک اطمینان حاصل نمایید. در غیر این صورت ممکن است با خسارت‌های سنگینی مواجه شوید. اگر هم مالک هستید، به هیچ عنوان حق گرفتن وام را به سازنده ندهید زیرا در این صورت سند ملک‌تان در گروی بانک قرار می‌گیرد و با متعهد نبودن سازنده ممکن است مصادره شود.

دقت داشته باشید در قرارداد تمام موارد لازم را ذکر کنید تا اگر بعداً تخلفی رخ داد، با ضرر مواجه نشوید. همچنین حقوق مازادی از جمله حق پیش ‌فروش، وکالت از همان ابتدای کار امکان دارد برای مالک برخی عواقب جبران ناپذیر را به همراه داشته باشد که هنگام تنظیم  قرارداد مشارکت در ساخت نیاز است به آن‌ها توجه کنید.  

قرارداد مشارکت در ساخت خانه ویلایی

زمانی که مالک دارای خانه‌ای فرسوده یا قدیمی است و توانایی بازسازی آن را ندارد، می‌تواند از روش مشارکت ساخت بهره بگیرد. این مشارکت می‌تواند به روش‌های مختلفی صورت بگیرد و در آن هر دو طرف سود قابل توجهی را به دست می‌آورند.

مثلا طرفین قرارداد مورد نظر را برای ساختن دو طبقه واحد مسکونی طراحی و تنظیم می‌نمایند و در پایان کار، هر کدام از آن‌ها یک طبقه را برای خود می‌برند‌. البته ناگفته نماند که مبلغ بلاعوض جهت اسکان و همچنین اجاره ماهیانه هم در طول مدت زمان ساخت به شخص مالک تعلق خواهد گرفت.

قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان

در این قرارداد اغلب اوقات طرف سازنده تعهد می‌دهد که ملک مورد نظر را در چند طبقه مشخص با تعداد واحدهای تعیین شده، می‌سازد. در آخر بعد از این که کار ساخت و ساز به پایان رسید، واحدها بین طرفین قرارداد طبق توافق اولیه تقسیم می‌شود. مهم ترین مسئله در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت آپارتمان، تقسیم شدن مساوی و عادلانه واحدهای مختلف است.

به طور کلی شرکت‌های سازنده یا پیمانکار، از میزان ارزش واحدهای مختلف در آپارتمان آگاهی بیشتری دارند. از این جهت گاهی اوقات ممکن است به مالکانی که اطلاعات کافی در این زمینه ندارند، واحدهای کم ارزش‌تری برسد.

قوانین مربوط به مشارکت در ساخت

به غیر از قواعد عمومی، شرایط و قوانین خاص دیگری هم وجود دارد که به طور کامل باید در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت رعایت شوند. مثلا یکی از موارد مهم آن که نباید نادیده گرفته شود، توجه به قانون جدید پیش فروش ساختمان است که این قانون نظر به پیش فروش ساختمان بوده اما آثار آن به قراردادهایی که اغلب مبنای قراردادهای پیش خرید و پیش فروش است نیز سرایت می‌نماید.

بر اساس این قانون جدید، پیش خرید رسمی آپارتمان از فرد سازنده‌ای که در مالکیت زمین سهمی ندارد و قرارداد او با مالک زمین به صورت رسمی نیست، امکان ندارد. اما قبل از تصویب شدن این قانون، پیش فروش آپارتمان با سند عادی توسط شخص سازنده قانونی بود و هیچ گونه محدودیتی در آن وجود نداشت.

تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت چه اهمیتی دارد؟

این قرارداد باید به گونه‌ای دقیق و کامل باشد که بعداً هیچ گونه ابهام و مشکلی به وجود نیاید. وارد شدن به این پروژه بدون تنظیم کردن یک قرارداد، در اکثر مواقع با شکست مواجه می‌شود و هر دو طرف نیز به مشکل بر می‌خورند. این قرارداد در مقایسه با دیگر قراردادها، از اهمیت بیشتری برخوردار است و اکثر افرادی که از آن بهره می‌گیرند، شاهد نتایج مطلوبی هستند.

توجه داشته باشید نمونه قراردادهایی که به صورت چاپی هستند و به صورت اینترنتی یا توسط اتحادیه املاک تنظیم می‌شوند، بسیار ناقص و مختصر هستند و تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت با استفاده از آن‌ها چندان فایده‌ای ندارد. به همین دلیل هم اگر می‌خواهید از مزایای لازم در این حوزه بهره ببرید، بهتر است قراردادی کامل تنظیم کنید.

در یک قرارداد مشارکت کامل و بی‌نقص، تمام موارد لازم همچون خسارت، حقوق، شرایط، فسخ، تاریخ و مسئولیت‌ها تعیین می‌شود و طرفین نیز طبق آن مسئول هستند که به خوبی وظایف خود را انجام دهند. از این جهت احتمال وجود اختلاف در بین آن‌ها بسیار کاهش می‌یابد.

میزان درصد قرارداد مشارکت در ساخت

امروزه به دلیل افزایش قیمت ملک، کمتر کسانی به سمت ساختمان‌های شخصی می‌روند و اکثر افراد ترجیح می‌دهند به صورت شراکتی، ساخت و ساز را انجام دهند. به همین دلیل هم بیشتر کسانی که زمین دارند، آن را به اشخاص دیگری می‌سپارند تا کار ساختمان سازی را انجام دهد.

در این قرارداد بحث درصد مشارکت بسیار مهم بوده و برای این که بعدا دچار مشکل نشوید، لازم است از همان ابتدا با طرف مقابل‌تان آن را تعیین کنید. معمولا درصد مشارکت در ساخت را طبق میزان سرمایه غیر نقدی یا نقدی مشخص می‌کنند که اغلب به شکل توافقی تعیین می‌شود.

تعهدات مالک در قرارداد

مالکین و سازندگان هر دو در این قرارداد باید یک‌سری تعهدات را انجام دهند و به آن‌ها نیز تا اتمام کار، پایبند باشند. از جمله مهم ترین تعهد مالک که اهمیت زیادی دارد، در اختیار قرار دادن ملک به شخص سازنده جهت اجرا کردن عملیات مورد نیاز است. حتی در صورتی که این تعهد در قرارداد برای مالک هم ذکر نشده باشد چنین تعهدی برای او ضروری است. زیرا بدون اجرا کردن این کار از سمت مالک، امکان اجرا شدن عملیات ساخت وجود ندارد. پس ذکر کردن این تعهد، بر ذمه مالک احتیاجی به تصریح در قرارداد ندارد.

تعهدات سازنده در قرارداد

همان طور که در قبل نیز ذکر شد، برای سازنده نیز در قرارداد مشارکت یک‌سری تعهدات نظیر پرداخت هزینه‌های اداری و ساختمانی، پیشبرد عملیات ساخت، پرداخت کردن اجاره بها به مالک در حین ساخت جهت اسکان موقت مالک، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت کار و ارائه گزارشی دقیق از عملکرد خود به مالک در نظر گرفته شده که نباید نادیده گرفته شوند.

با توجه به این که هنگام بروز خسارت در طول اجرای عملیات ساخت و ساز ممکن است مالک هم به غیر از سازنده دارای مسئولیت حقوقی باشد. اما به طور کلی اغلب اوقات سازنده باید جهت اخذ انواع بیمه‌ها اقدام ‌کند. با این حال اگر سازنده از دریافت بیمه‌های مورد تعهد خودداری کند، مالک می‌تواند الزام او را از دادگاه خواستار شود.  

طریقه اعلام خسارت

از آن جایی که قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان یکی از مهم ترین و رایج ترین قراردادهای ملکی شناخته شده، ضمانت و تعهد در آن اولویت بسیار بالایی دارد. به همین خاطر هم اغلب اوقات تضمین در قرارداد مشارکت در ساخت از شخص سازنده ملک گرفته خواهد شد.

این تعهد می‌تواند در قالب وجه نقد، وثیقه، چک، ضمانت نامه بانکی یا سایر موارد باشد. دقت داشته باشید بعد از تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت اگر هر کدام از طرفین به تعهداتی که دارند عمل نکنند، طرف مقابل می‌تواند خیلی راحت و بدون محدودیت اعلام خسارت کند. شخص نیز متعهد است پاسخگوی خسارت ناشی از تاخیر در انجام تعهدات خود باشد.

بنابراین سعی کنید تمام وظایف خود را چه در جایگاه مالک و چه در جایگاه سازنده، به بهترین شکل ممکن انجام دهید تا هیچ گونه مشکلی به وجود نیاید و هر دو بتوانید خیلی راحت به اهداف‌تان برسید.

چگونگی فسخ قرارداد مشارکت در ساخت

در صورتی که حق فسخ قرارداد مشارکت در ساخت را در نظر نگرفته باشید، تنها می‌توانید نسبت به الزام طرف اقدام نمایید و کارهای لازم را برای دریافت خسارت انجام دهید. دقت داشته باشید فسخ قرارداد عملی حقوقی به صورت یک ‌جانبه‌ بوده و در صورتی که بروز دهد، احتیاجی به حکم دادگاه نیست و فرد می‌تواند اظهارنامه‌ای را به طرف مقابل ارسال کند. از این رو نیازی نیست که جهت استفاده از حق فسخ خود مراحل قانونی پیچیده‌ای را در دادگاه طی کنید.

شما می‌توانید از همان ابتدایی که اقدام به تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت کرده‌اید، شرایطی که جهت فسخ قرارداد مد نظرتان است را هم به طور کامل ذکر کنید تا در صورت رخ دادن آن‌ها، بتواند راحت‌تر نسبت به این امر اقدام نمایید.

گاهی اوقات افراد هنگام فسخ قرارداد به مشکلات جدی‌تری بر می‌خورند و ممکن است کارشان هم به شکایت و دادگاه نیز کشیده شود. در این زمان ممکن است برخی حق و حقوق مالک یا سازنده ضایع شود و خسارت‌های زیادی هم به وجود بیاید.

البته کسانی که از وکیل ملکی در تهران برای رسیدگی به پرونده و انجام اقدامات ضروری کمک می‌گیرند، نتایج بهتری به دست می‌آورند و می‌توانند سریع‌تر مشکل‌ شان را حل کنند. به همین دلیل اگر زمانی بعد از تنظیم قرارداد مشارکت ساخت، تصمیم به فسخ آن گرفتید بهتر است برای به دست آوردن نتیجه‌ای مثبت، حتما از وکیلی باتخصص کافی کمک بگیرید.

در انتخاب وکیل ملکی هم احتیاط کافی به خرج دهید و سراغ وکلایی بروید که از ویژگی‌های اخلاقی بارزی همچون صبور بودن، داشتن برخورد محترمانه، وقت شناسی، متعهد بودن به کار، مسئولیت‌پذیری، راز دار بودن، امانت داری، داشتن صداقت کاری، توجه به نیاز موکلین و پیگیری به موقع برخوردار باشد.

وکیلی که انتخاب می‌کنید باید از توانایی ارائه مشاوره به موکل نیز برخوردار باشد تا بتواند بهترین راهکارها را از خود ارائه دهد و کمک کند کار را به شکل عالی پیش ببرید.

کلام آخر

اگر شما هم سازنده یا مالک زمینی هستید و قصد تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت را دارید، بهتر است موارد مهمی که در این مقاله ذکر شد را نادیده نگیرید تا به مشکل برنخورید‌. توجه داشته باشید این روزها به هر کسی نباید اعتماد کرد زیرا برخی افراد سودجو در چنین شرایطی تنها به فکر سود و منفعت خود هستند و ممکن است باعث شوند شما متحمل ضرر شوید. همچنین در شرایط مختلف سعی کنید از شخصی قابل اعتماد و مطمئن کمک بگیرید.

منبع: وکیل از ما